快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部! 如果本书没有阅读完，想下次继续接着阅读，可使用上方 "收藏到我的浏览器" 功能 和 "加入书签" 功能！

　　这些所有权界定方式虽然不如正规方式那样精确和严谨，但也没有正规方式那样麻烦而昂贵，更适合当时的实际情况。更重要的是，这种所有权虽然不合法、不精密，但却可以用来转让土地和解决纠纷。实际上，后来美国各地政府正式界定土地合法所有权时，往往正是依照了这些简易的所有权界定方式。书　包　网　txt小说上传分享

当代中国（26）
也就是说，非法定居者实际上始终在追求秩序和所有权。但对于他们来说，正规的法律体制既遥远也繁琐，程序冗长，根本不合用。类似的情况总是被简单地概括为人民素质太低。其实这恰恰表明了人民的智慧。如果政府不能提供合用的法律，人们就会自己创造。
　　那时的州政府都很穷，他们很需要土地所有者纳税。这就为法律的变迁打开了一个缺口。非法定居者虽然没有正规的土地所有权文件，但他们确实开发了土地，他们耕作、建设，把荒地变为良田和城镇。他们让土地增值，同时，他们还为增值的土地向州政府纳税。州政府终归不能无视这种付出。于是，面对大量非法定居者，一些州政府逐渐主张，至少土地的增值部分应该属定居开发者所有。1642年，弗吉尼亚州的法令规定：如果有人定居在原本属于别人的种植园或土地上，陪审团可以根据实际情况，而不是仅仅根据正式的法律文书，判定所有权的归属。而且，如果原来的法定土地所有者不愿意为土地的增值部分对非法定居者付出补偿，定居者有权购买土地。这个法令很快被其他州效仿。这就是影响深远的“优先购买权”。定居者可以优先购买他已经开发建设，并使之增值的土地。这是非法占地者们获得的一项重大成功。
　　这项法令表明，社会对非法定居者看法已经有了改变。人们不再像华盛顿那样，把非法定居者看作匪徒和入侵者，而是把他们看作建设者和为国家作出奉献的人。既然他们作出了奉献，他们的努力就不应当被抹杀，他们应该在社会中拥有自己正当的地位和权利。
　　优先购买权受到了非法定居者的极大欢迎。这项收入也成为了州政府的一项重要收入。在收入的激励之下，政治家们和法学家们甚至乐于对土地增值尽量作出有利于非法定居者，而不是土地原所有者的解释。“斧头权”“小屋权”“玉米权”等都被尽量拿来当作土地增值的标志。州政府测量定居者开发的土地，用正式的所有权文件界定人们的土地，并发放所有权证。在和政府的长期对立之后，非法定居者对政府、对社会积累了强烈的怨恨情绪。优先购买权大大缓解了这种怨恨。
　　当然，到这时为止，美国土地制度的演变仅仅完成了头几个回合。更紧张激烈的变迁还在后头。后来使局势更紧张、更复杂的一个重要原因是，美国有了联邦政府。联邦政府成立以后，从18世纪后期开始，通过征服和购买等方式，在西部获得了大量土地。怎样分配这些土地，这成为下一阶段美国土地制度的核心问题。《宅地法》标志着这个复杂问题得到了圆满解决。但正如本文前面所说，这是一个漫长复杂的过程。对这个过程的叙述将是下一篇文章的内容。
　　美国土地制度（下）：从非法到合法
　　地方法院和普通民众对联邦最高法院的判决不予理睬，人们甚至公然把最高法院称为“流氓和恶棍”。这是在一个法治国家发生的事情吗？是的，确实如此，而且，人们的这种行为不但没有破坏法治，还促使法治找到了更坚实的基础。
　　在美国早期历史中，非法定居者是一个重要角色。这些人径自选择合适的土地定居下来。他们并没有任何土地所有权文件、证书一类的东西。他们占据土地的行为是非法的。政府试图把他们赶走，他们则奋起抗争，甚至不惜武力对抗。对峙持续一段时间以后，非法定居者的处境有所改善。一些州提出了“优先购买权”。非法定居者开始有机会把他们“侵占”土地的行为变为合法。但美国的土地制度到这时还远远谈不上健全。这种尚待发展的土地制度在美国联邦政府成立以后，面临着重大的挑战。　。　想看书来

当代中国（27）
美国联邦政府成立以后，土地方面的最大变化就是，从1784…1850年，通过征服和购买等手段，美国政府获得了9亿英亩的国有土地。怎样处理这些国有土地呢？各州政府先后提出了向私人出售国有土地的方案。在各州方案的基础上，1787年，美国国会通过了《西北法案》。这个法案确立了房地产的完整所有权。法案规定，拥有房地产所有权的人永远保有所有权，并可以自由转让。这个法案是美国这个自由社会的核心基础之一。关于出售国有土地的具体方法，法案规定把国有土地分为640英亩的地块，每块这样的土地售价640美元。一美元一英亩。移民可以自由购买。
　　一美元一英亩的价格不算高，但对那些漂洋过海的移民来说，还是不胜重负。他们拿不出这么多钱。许多移民因此被这个价格阻挡在土地市场之外。政府并不是没有考虑到移民经济能力不足的问题。法案的制定者相信，会有投资者把大块土地进一步细分，并分开销售以获利。这样，经济能力不足的人也有机会购买土地。但这种苦心设计出来的想法基本落空了。移民们还是更愿意自己去直接占有土地，不过，这样一来，他们的土地所有权就不被法律所承认，是不稳定的。他们自己则变成了非法定居者。
　　面对非法定居者的肆意行为，国会一开始的对策是坚决打击。政府出动军队，烧毁移民的房屋，并以武力阻止移民重返家园。但这显然没有解决问题。人们获得土地的愿望是如此强烈，以至于政府官员最终不得不承认，他们面对的是一场不可能取得胜利的战争。政府根本没有能力保证法律的执行。
　　另一方面，由于人们实际占有土地的情况和法律的规定不相符合，所以，当时的美国土地制度十分混乱。人们没有办法肯定自己占据的土地一定是属于自己的，不知道自己会不会被其他人从土地上赶走。如果他们想寻求正规法律的保护，就会发现，那是一个成本高昂的事情。仅仅是土地测量这一项，其花费和时间就足以令人望而生畏了。1812年成立了联邦土地管理局。政府希望这个机关能够在监测销售和登记土地方面为人们提供帮助。但事实表明，这个机关面临的任务过于庞大，根本不可能完成。
　　那时的美国政府很穷，财政很紧张，不可能以急剧扩大政府规模来应对。如果这种情况发生在今天，官员们自然就有了要人要钱的非常好的理由。可当时的美国政府还没有这样的福气。政府缺少福气，社会就有了福气。当美国政府不得不寻求扩大政府规模以外的其他办法时，真正意义上的法律就有机会诞生了。
　　在武力打击非法定居者的过程中，美国的许多官员也逐渐对这些人有了某些同情。政府视图通过立法来帮助这些人建立稳固的所有权。从1785…1890年，美国国会通过了500万条以上的法律，强行推广所有权制度。但是，法律固有的繁琐程序，却恰恰阻碍了真正的所有权制度的建立。非法定居者几乎不可能从这个复杂的法律迷宫中找到出路。他们只好在正规法律之外孜孜不倦地寻求建立有效财产所有权的办法。移民们把英国法律、美国法律和他们的日常观念、常识结合起来，发展出了在民间普遍流行的所有权制度。这一套自发的制度，实际上才是真正支配人们彼此交往和缔约的规则。

当代中国（28）
到这时为止，美国发生的事情和大多数落后国家没什么两样。现在许多被认为法律不健全、秩序混乱的国家，其实民间都存在着自发的规则。这些规则当然不同于正式的法律。落后国家的问题在于，这种“两种规则并存”的局面长期不能改变。社会在“说一套、做一套”这个阶段停滞不前。于是，人们期望的完善的所有权制度难以建立。经济和社会的发展因此裹足不前。
　　而美国正是在这个环节有所突破，并因此告别了落后混乱的状态，走上了成为发达国家的道路。面对广泛存在的非法定居现象，美国的政治家没有一味地斗争到底，而是转而成为了不合法权利的支持者。他们不再去继续打造无法在现实中执行的法律，而是转而去从民间发现实际存在的真正规则，并把这种规则上升为法律。也就是把两种规则合二为一。这才是建立有效的财产所有制的正确方式。这种做法中所包含的政治智慧，是人类最宝贵的知识和经验之一。
　　1797…1820年，肯塔基州制定了有利于非法定居者的法律。法律规定，如果定居者在土地上住满7年，并且一直缴纳税金，同时没有引起争议，那么，这块土地原来的所有者即使拥有再多的所有权凭证，也是枉然。土地属于事实上的定居者。
　　显然，这部法律是在把非法定居者占据土地的行为变为合法，并把过去那些来源多样、复杂无比的法定所有权统统废除。官方法律让位于民间规则。民间规则成为了新的官方法律。
　　一开始，这部法律遭到了原有土地所有者的反对。他们把官司打到了联邦最高法院。1821年，联邦最高法院宣布，肯塔基州的这部法律违反宪法，因为它明显损害了合法土地所有者的利益。最高法院站在了旧秩序一面。他们不承认非法定居者的占地行为合法。
　　支持非法定居者的政治家对最高法院的判决进行了严厉抨击。他们指出，最高法院的法官们忽视了迅速发展的西部地区的政治和法律现实。他们不合时宜地固守纸面上的法律，而不是去积极发现现实中的法律。而且，无论怎样判决，最高法院并不能阻止数以千万计的移民的行动。
　　最高法院的判决引起的政治和法律上的强烈争议，极大地鼓舞了非法定居者的信心。他们继续坚持对抗，把最高法院称为“流氓和恶棍”，宣称这个糟糕的判决必将导致灾难性的后果。肯塔基州的一位议员强调了非法定居者在土地上的开发行为的建设性意义，指出他们的努力工作使得国家得到发展，使人们的生活水平不断提高，而最高法院的判决对此视而不见。
　　对法院判决的批评逐渐延伸到对法官权威的批评。人们开始攻击法官们的非民选性，认为他们正是因此才敢于无视社会现实。肯塔基州的法官在处理类似案件时拒绝承认最高法院的判例。
　　除了肯塔基州以外，其他许多州也纷纷批评最高法院的判决。到1830年，完全支持给予非法定居者权利的州增加到24个。到1856年，又有10个州加入这个行列。最高法院在这件事情上遭到了彻底的失败。在这种形势下，美国联邦政府也认同了这种趋势。中央政府的官员们开始承认非法定居者在开发土地、使土地增值方面的无可替代的作用。非法定居者从“令人恐惧的违法者”变成为“令人尊敬的开发建设者”。他们的行为不再被定义为侵占和掠夺，而被认为是劳动和创业。也许正是从这时候起，所谓西部开发者的形象才开始有了正面和积极的意义。华盛顿眼里的暴徒已经脱胎换骨成为国家英雄。

当代中国（29）
民间规则进入正式法律的大门已经打开。接下来就是法律专业人士的工作了。国会议员们开始起草法律。非法定居者购买国有土地的价格被一再降低，最低限量的购买面积则一再缩小，方法也被大大简化。起初还规定对非法定居者的土地要进行测量，后来连这一环节也被省略了。一系列立法的最终结果是，1867年通过了《宅地法》，成年公民只要经过登记，就可以在西部免费得到一块不超过160英亩的土地。如果他在这块土地上居住或耕作满五年，就可以获得这块土地的所有权。
　　《宅地法》的公布，是漫长的美国政府和民间互动的结局。双方终于在这时找到了彼此的契合点。而这也是一个非常典型的“发现法律”的过程。法律从来都不是凭空想象出来的戒律，而是现实经验的总结。“法律活在人们心中”这句话并不是要人们做驯顺的良民，而是要求立法者有能力和耐心去发现法律，而不是高高在上地把自己头脑中设想出来的法律下发给人民。在许多国家，人们之所以不遵守法律，甚至根本不理睬法律，正是因为那种法律远远脱离了人们的现实。
　　财产所有权，作为社会经济制度的核心因素，是任何社会发展的前提条件。确立有效的财产权，必须是一个“发现法律”的过程。变革中的社会确实需要一种政治策略，这种策略的核心任务就是在现实中找到真正发挥作用的所有权社会契约，并将它们纳入正规的法律体系。所有权的变革能否成功，就在于此。
　　美国城市的郊区化
　　许多美国人都住在城市的郊区，而并不住在市中心。郊区的住宅，生活条件往往更为优越，吸引大批中产阶级前往居住。对美国城市的这种郊区化趋势，有各种评论。本文介绍了这种郊区化发展的起源。私营建筑公司在其中发挥了创造潮流的作用。
　　莱维顿（Levittown）在美国是一个著名的词，指的是莱维特父子建造的郊区城镇。这种城镇的发展，引起了美国城市化格局的重大转变，大大促进了美国城市的郊区化。
　　二战结束以后，大批美国大兵返回国内。这批人可为数不少，超过1600万，而且大多是年轻力壮之辈。在战场上厮杀了几年以后，他们回到家乡，该建设自己的小日子了。他们要结婚生子，要拥有自己的家、自己的住房。1946年一年就出生了新生儿340万——这就是所谓的战后“婴儿潮”。怎么满足这突然爆发的对住房的大量需求呢？这成为了摆在美国政府面前的一个重要问题。
　　当时的美国，在住宅供应方面有很大的问题，那就是数量严重短缺。1930年代以来的经济危机及随后的世界大战，使得可用于建造住宅的资源数量大大减少。房地产商或者破产，或者转行，新屋建造数量很少。那些退伍的大兵，拿着为数不多的退伍金，想要在纽约这样的大城市中购买住宅，基本上是痴心妄想。他们中的许多人不得不暂时和父母挤在一起居住。
　　这时，美苏之间的冷战也正愈演愈烈。在这种背景下，能否为人民提供足够多足够好的住房，就非常重要，具有制度竞赛的意义。杜鲁门总统宣称：“在证明我们的*体制可以为我们的人民提供像样的住房以前，我们怎么能指望在欧洲推广*呢？”而所谓“像样的住房”，在美国人看来，就是独立的带院落的住房。这种住房区别于苏联那种集中居住的公寓式住宅。美国人讽刺那种集中式的住宅是“巢穴”。　电子书　分享网站

当代中国（30）
杜鲁门总统设法说服国会，向建筑业投放了几十亿美元的财政拨款，推动住宅业的快速发展。这笔钱主要用于帮助退伍军人获得低息贷款。莱维特父子机敏地意识到，这是一个难得的市场机会，他们抓住了这个机会，投身住宅建造业。
　　战前，莱维特父子就曾从事住宅业，并取得了成功。战争期间，他们为美国海军一家造船厂的工人建造住房。通过这些项目，他们获得了良好的市场信誉和大批量、低成本建造住房的经验。这种经验帮助他们在战后开创了美国住宅业的新时代。
　　1947年5月7日，莱维特公司在纽约郊区购买了4000英亩土地，宣布要在这里建造2000套住房。这些住房结构简单、便宜，配备家具和主要设施，主要供退伍军人家庭租用。这个项目被称为莱维顿。在这个项目出现以前，美国的住宅建造业一般都是小规模的分散项目。莱维顿是当时全美最大的住房开发项目。莱维顿住宅充分体现了住宅建造的工业化性质。
　　为了加快建设进度，降低建设成本，莱维特父子专门建立了制造房屋半成品的工厂。半成品从工厂运到工地以后被组装成房屋。这样一来，房屋建造速度就大大提高了。1947年当年，莱维特公司建成了2000套住房。这是当时美国建房速度的最高记录。
　　2000套住房投入市场以后，很快就全都出租出去了。还有更多的退伍军人在排队，想要租到这种住房。莱维特父子乘势而上，宣布将再建造4000套住房。而且，这些住房将不再出租，而是直接出售给消费者。
　　在许多美国人心目中，西部牧场主式的房屋是理想的住宅形式。这种房屋宽大舒适，有自己的院落。投其所好，莱维特父子就把自己将要建造的住房称为牧场主住房。当然，由于土地面积的限制，纽约郊区的住房不可能拥有西部农场那样大的面积，但在独立性、舒适性上，莱维顿住房确实很接近牧场主的住宅。这样的独立住宅售价7990美元。当时，美国家庭的平均年收入是5000美元左右。也就是说，依靠政府和银行推出的分期付款政策，普