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　　房贷行业受到次贷危机冲击是无可否认的事实。在美国加州戴维斯市，即是作者居住的市镇，市中心的全国房屋贷款公司（Countrywide　Home　Loans）办事处已经关闭。但是房贷行业受到冲击的程度却很难得到明确的评估。财经界的权威人士使用数据、图表和各种各样前所未闻的分析方法评估房贷行业受到的影响。笔者用的方法比较直截了当，用2007至2008的Yolo　County（笔者居住的优洛郡，只有两个较有规模的市镇︰戴维斯市和屋兰市）电话簿黄页分类广告，对比2008至2009年的房贷行业（Mortgages）广告。这样的做###令很多财经界人士发笑，甚至认为很愚蠢。我却认为这分析方法最准确、最中肯。
　　电话公司2008至2009年的黄页里面，Mortgages一栏有18家公司的资料，对比2007至2008年黄页的Mortgages一栏共有34家公司的资料，即是在这一年之内少了16家房贷公司。
　　＇图A5
　　这是2007至2008年的黄页，请特别留意，这里有汇丰融资在屋兰办事处的登记。2008至2009年的黄页之中已经没有汇丰融资的登记，因为那办事处已经关闭。Countrywide　Home　Loans的登记亦是一样。＇
　　＇图A6
　　这是2008至2009年的黄页，这些房贷公司的登记之中，绝大部分是不以次贷为主要业务。＇
　　股市的基本因素转坏
　　次贷危机令美国企业和股票增加亏损、提高借贷成本、减低集资能力和股价下滑，股票的吸引力自然大降。全球股市蒙受重挫只是时间问题。
　　美国的金融类股份跌幅巨大，例如规模庞大的半官方机构房利美与房地美股价，由2007年年中约70美元，暴跌至2008年9月中，只值几角钱。贝尔斯登的股价从2007年1月的164美元跌至2008年1月的4美元。雷曼兄弟、美国保险集团、美林、美联银行、华盛顿互惠银行等等的股价都跌得很厉害。不少银行和互惠基金都持有这些金融机构的股票和债券。例如香港的恒生银行于2008年10月2日宣布持有华盛顿互惠银行优先债务证券，股价在当日急挫一成。东亚银行更因为持有雷曼资产，被散布财务不稳流言导致挤提事故。书包　网　。　想看书来

第二章　次贷危机的发展（5）
试想一下，银行和证券公司相继发出严重亏损的业绩，股市的去向将会如何？同一时间，如果大量银行和证券公司倒闭和下市，情况会如何恶化，事态将难以想象。相信没有多少投资者愿意与股市共存亡。来不及跳船的投资者自然跟着沉船一起沉下去。
　　挥之不去的不明朗因素
　　次贷危机对全球股市的最大影响在于挥之不去的不明朗因素。没有投资者愿意在前景不明之下大举投资，股票市场的集资能力自然下降。要是美国政府能够提出解决方案，切实执行，不明朗因素才会消失。但是这样的方案应该不会在短时间内出现。不明朗因素持续的时间越长，对股市的影响就越大。
　　美国房市对股市的影响
　　相信在这个话题上，香港人都是过来人，心里有数。房市不振，股市想好也有困难。很多企业、证券公司、银行都在房市有投资。当房市热络时，这些股票的资产增加，股价上升。到了房价疲弱时，资产值下跌，股价自然下跌。
　　美国市场上的抵押受益人盘有如排山倒海地涌现，市场无法承接。现在是地产公司和抵押受益人持货观望。到了真的不卖不行的时候，房价会持续向下。地产、银行、建造业等股票的股价亦会向下。投资者不想在房价大跌之后承受损失，于是尽早沽货离场。
　　＇图A7
　　图中的公司是全国房屋信贷Countrywide　Home　Loans。它的母公司是纽约交易所上市的Countrywide　Financial　Corp。，公司代号CFC。2007年9月，该公司被借款人入禀洛杉矶地区联邦法院控告被诱骗借取次贷，并且索偿及申请集体诉讼资格。官司缠身之余，股价又大跌。由2007年年初的45美元一股，跌至年底的9美元一股。＇
　　笔者从加州的街头实况已经感觉得到房市呆滞的气氛。自从2007年10月开始，加州首府沙加缅度和戴维斯市出现相当多空置房屋。新建房屋停工和空置的情况亦比过往明显得多。美国的经济是一环扣一环，要是地产市道向下，经济也会向下。房产是很多美国人的最重要资产。当资产值下降时，消费会减少。消费疲弱会打击各行各业，坏影响最终会在公司业绩表现出来，大量股票价格下调时，股市常然不能造好。
　　＇图A8、补充1
　　这是戴维斯市中心的全国房屋信贷办事处。这办事处已于2007年11月关闭。正门上贴着的文件，就是告诉客户该办事处已经停止办公。相信这是戴维斯市市民最能直接感受到次贷危机的地方。＇
　　美国次贷最新发展
　　1月是每年上市公司交成绩表，即公布业绩的时候。对于在次贷危机之中损失惨重的银行和财务公司来说，这次2008年1月业绩公布简直就是”丑媳妇终须见公婆”。尤其是预计会有严重亏损的花旗集团和美林证券，都要在这个月缴出成绩单，面对如此不明朗的市况，投资者当然应避之则吉。
　　1月的华尔街股市并不乐观，因此联准会主席才会广发定心丸，向外宣布将减息的消息。同时，美国银行宣布计划收购面临破产的Countrywide　Financial　Corp。。若Countrywide真的陷入破产危机，将令美国房市雪上加霜。美国银行当然不想美国经济受到房市拖累而陷入衰退，既然花旗集团自身难保，只好由美国银行出面收购，收购价只有40亿美元。
　　1月初，美国加州州长阿诺宣布加州处于财政危机状态，并动用州长特别权力，绕过州议会削减州政府开支。他更要求每个政府部门削减开支10％。加州房价下跌，加上很多个人和企业都没钱赚，所以2007年度的税收大幅度减少，州长又决定不加税，削减政府开支是唯一选择。
　　另一方面，根据美国报章《今日美国》（USA　TODAY）在2008年1月14日的报导，美国联邦调查局于2007财政年度将1；210件贷款诈骗案列案调查，比起2003年的同类新案件多了将近3倍。成功检控及定罪的案件由2006年度的123件升至2007年的260件，升幅超过2倍。
　　联邦调查局财经罪案科首长沙朗．奥姆斯比（Sharon　Ormsby）更说：”我们预计这些数字会在2008年继续上升。”
　　美国房地产之神壮士断腕
　　次贷风暴令美国地产大亨哈利．麦克罗威（Harry　Macklowe）陷入困境。

第二章　次贷危机的发展（6）
根据报章报导，被誉为美国地产界天才的哈利，在2003年8月以14亿美元天价购入位于纽约的通用汽车大厦（GM　Building），该大厦曾一度被估值超过27亿美元。这位地产大亨喜用高息短期贷款作为投资本钱，在次贷风暴中，他可以说是首当其冲，房价下跌的同时，他借下总数64亿美元的高利短期贷款陆续到期。市场盛传他将会放弃大部分地产发展项目，壮士断腕。
　　事实上，美国房市已经进入寒冬期。以美国加州的房市来看，2007年第4季已经出现突然恶化情况，第4季抵押受益人收屋数字达到前所未有的31；676间。这数字与2006年同一季度的6；078间相比，急升％。
　　美国退税挽经济衰退
　　美国总统布什于2008年1月中宣布1；540亿美元退税计划振兴经济。
　　在次贷风暴冲击之下，到了2008年1月，美国经济出现了不少衰退迹象。美国金融界普遍认为经济衰退已是逼在眉睫。小布什祭出1；540亿美元退税计划，是企图振兴经济。笔者在2008年5月收到1200美元的退税支票。退税支票分批发出，到了2008年8月，基本上已经派发完毕。
　　次贷风暴是来自过去5年的滥批信贷，造成房价急升。换句话说，现在的房价其实是处于错误和不正常状态，滥批信贷的次贷必须受到监管，次贷信贷债务抵押的证券不应继续在股票市场买卖，这样做是更正过往的错误。可是，因为过往错误而产生的高房价，就必然要回落到合理水平；那么会影响经济，很多人会破产，并令大量银行和企业陷于财政困难。要挽救美国以至全球经济免于衰退，最好的办法就是牺牲这些置产者、抵押受益人和业主，让房价有秩序地回落到合理水平，然后再回升。维持现在的房价是不切实际的做法，亦无法解决根本问题。
　　小布什的计划，正是要让房价回稳，同时又避免经济实时出现衰退。这并非良方，但已是对症下药，退税可以抵消因为房价下跌和信贷紧缩带来的短期急速消费疲弱，但是却无法阻止大企业和投资者在次贷风暴中失血。换句话说，那等同见死不救。
　　用另一角度来看，次贷风暴并非影响美国的每一个角落，只是集中在某些地区、某些人口。即使放弃这些地区的经济发展，对大局依然有利。银行和上市公司的损失亦非局限于美国，已是全球性经济问题，美国实在没有必要将事情全部揽上身。
　　2008年9月，美国经济的情况明显地表明，小布什的退税措施只是延迟次贷风暴的坏影响出现时间，不能解决问题。
　　美国债券保险商面临崩盘
　　在次贷风暴中，不少著名的债券保险商要为次贷债务作为抵押的证券，即是抵押债务债券（担保债务凭证）的大幅贬值而需要赔付。
　　为此，美国两大债券保险商面临崩盘。首先是惠誉国际评等在2008年1月18日，将债券保险公司Ambac　Financial（纽约交易所代号ABK）评等调低至AA级，该公司股价己由52周高位美元跌至2008年1月24日的美元；穆投资者服务（简称穆迪），则将陷入困境的债券保险公司MBIA　Inc。　（纽约交易所代号MB）的评等降低至Aa2。这全都是受到次贷引信贷市场紧缩的影响所致。
　　2008年9月，全球最大的保险公司，美国保险集团AIG因为承保次级楼按的信贷违约互换证券CDS而在短短数月内亏损4460亿美元。美国政府不想因为美国保险集团倒闭引起金融混乱而注资850亿美元拯救该公司，并且替换该公司高层人员。
　　三、房利美与房地美股价大跌
　　2008年7月11日，美国的联邦政府资助房贷次贷放款人房利美（Fannie　Mae，　纽约交易所代号FNM）与房地美（Feddie　Macz，纽约交易所代号FRE）陷入危机。
　　过去几星期，房利美和房地美的基本因素没有改变，改变的只是投资气氛。几年来，市场上对这两家公司资本额不足一事已有无数警告，只是投资者不理会。四五月时，投资者以为次贷已近尾声，房市、股市会造好，这两家公司就会有相当好的业绩。但是，到了6月底，次贷收楼潮恶化，房市持续向下，通胀加剧。投资者了解到资本额不足的Fannie和Freddie实在无法度过难关。　txt小说上传分享

第二章　次贷危机的发展（7）
7月7日，雷曼兄弟的一位分析员布斯哈定Bruce　W。　Harting发出警告，谓这两家机构出现严重次贷亏损，急需资金750亿美元。市场突然出现恐慌，两只股份遭到抛售。7月11日，房利美的单日跌幅是％，52周累计跌幅达到％；房地美的单日跌幅是％，52周累计跌幅更加达到％。
　　2008年9月7日，房利美和房地美被美国政府接管。两家公司的执行董事被撤换，可是，他们两人合共仍然拿到2400万美元离职金。美国纳税人对此极度不满，觉得不应该将纳税人的巨款送给妄顾风险、经营不善及搞垮企业的人。
　　房地美与房利美的背景
　　两家机构都是1938年罗斯福总统时代用联邦政府资金成立，协助房市融资。1968年，联邦政府为了减轻联邦赤字，将这两家机构转为私营公司。自此之后，他们脱离联邦政府，再也得不到联邦政府的担保和资助。脱离政府资助之后，他们发行衍生工具，例如利息互换证券，扩大资金流量。
　　房利美简称Fannie　Mae，全名是联邦居所贷款贷款公司（Federal　Home　Loan　Mortgage　Corporation　简称FHLMC）。房利美向银行购入贷款，包装成债务抵押证券上市，担保证券的本金与利息偿付。即是说，供楼人断供，房地美要代供楼人向购入证券的投资者支付本金与利息，这项担保并非联邦政府担保，只是房地美的独立担保承诺，很多人以为房地美是美国政府出资成立的机构，会在房地美陷入危机时得到政府拯救，事实上，美国政府从未作出如此承诺。
　　房地美简称Freddie　Mac，全名是联邦全国贷款协会（Federal　National　Mortgage　Association　简称FNMA），主要业务是担保房贷抵押债券（mortgage…backed　security　bonds）及收取保费。
　　房贷信贷证券化可以增加贷款市场上的流动资金，房市可以更加活跃。08年第2季度，这两家公司发生的贷款抵押证券占市场的75％。他们的运作主宰美国整体房市的命运，要是这两家公司倒闭，美国房市有实时崩溃的危机，故此美国政府绝对不能见死不救，这也是市场上投资者想当然的情况。
　　08年7月11日，纽约时报报导美国政府官员计划在房地美及/或房利美在美国房市危机中出现财政困难时，接管这两家公司。该位官员亦表明美国政府考虑立法由政府担保这两家公司的5兆美元债务。
　　资本不足是危机根源
　　房地美和房利美从银行买入房贷，包装成为证券，例如100份房贷为一批，进行担保，然后卖给投资者。如果房贷断供，这两家公司要承担供款责任。过手的房贷都会残留担保责任，于是发行衍生工具对冲。主要是两种衍生工具︰利息互换和信贷违约互换证券。
　　可惜，对冲失败。利息降、楼价升，用利息互换证券对冲楼价下跌导致断供增加，可是现在是楼价和利息一起下跌，变成两头输钱。
　　两家公司合共资本额是810亿美元，但是承担房贷责任的金额是53000亿。资本额只有％，在房市欠佳的情况下，绝对不够。即使信用良好的房贷在经济环境好时，也有1％断供率，次贷则是20％。因为资本额太低，他们的亏损令人担心。
　　银行的资本要求是8％，仍然有银行在经济环境差时倒闭。试问这两家机构只有％以下的资本额，怎样能够度过难关？
　　要是这两家公司不是有特殊地位，即是半官方机构，绝对没有能力以这么少的资本担保这么庞大的房贷。两家公司的房贷主要是质素较好的优惠贷款，很少次贷。当然也不是完全没有。
　　集资的唯一方法是推出新的股份。四、五月投资气氛良好时，Fannie推出股份集资74亿美元。Freddie原本计划推出股份集资55亿，但是现在股价暴跌，集资已经变成不可能的事情。　所以Fannie的情况略略好过Freddie。
　　美国全国总房贷12兆美元，这两家机构占了兆美元，几乎是一半。这两家公司承接美国一半房贷，是美国经济支柱。
　　在次贷风暴的次贷放款人收楼潮之中，他们的角色至为重要。要是他们不能经营下去，置业者无法得到他们的担保，供楼费用会大大增加。再说，没有了这两家机构，市场上的银根太紧，信贷额用完之后，即使有够资格的置业者，也无法得到贷款买房子，房市必然雪上加霜。要是他们出现严重问题，美国经济有机会全盘崩溃。　电子书　分享网站

第二章　次贷危机的发展（8）
原则上，他们不应该承接高风险的次贷，可是公司高层喜欢冒险，截至07年9月30日为止，房利美做了740亿次贷，1960亿交替A文件的次贷。同期的资本额只有400亿，次贷信贷竟然是资本额的倍。
　　到2008年9月为止，两房承保的次贷楼按金额达到5500万美元，占总业务的10％，但是在两房的亏损中，占将近一半，可见次贷的风险甚高。
　　高层决策错误，恃着政府的想当然或者暗示担保，而做高风险的次贷及以衍生工具套取资金和对冲风险，做生意得手法实在不够稳健。近年，美国出现经结构性整理的金融Structured　Finance，利用衍生工具对冲风险之后，将承担的责任在账簿上注销，形成资本额膨胀。商业银行账面上的衍生工具过多，2000年只有40兆美元，2007年第3季度　急升至170兆美元。　2008年9月，全球的衍生工具总面值已经超过500兆美元。
　　现实的恶劣情况
　　共和党总统候选人麦坚公开表示︰”他们（房地美和房利美）不能亦不会倒闭。”
　　7月13日联准会宣布，已经授权纽约联邦储备银行，在有需要时借钱给两家公司，利率是　％，与联准会借给商业银行及华尔街大户的利率相同。
　　美国政府只会救市，不会救股东，即不会支持股价。问题是以美国现在的财政状况而言，实在不应该承接5兆美元的房贷和衍生工具风险。2007年全年，美国政府总开支只是2兆7300亿美元。因为这两家公司担保的房贷金额巨大，如果房市