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次又一次提出没有变更的撤军法案。试想，撤军一事关乎国家安全和世界和平，在此大是大非的议题上，各位国会议员当然尽心尽力做出最好的决定。除非法案有重大变更，否则议员的立场都不会改变。民主党人不甘心，竟然勒令议员24小时在国会连续辩论撤军法案，反战歌手在全国各地马拉松进行歌唱接力……，最后仍是得不到通过的响应。政客在此撤军法案上投入精神时间的同时，错过了解决次贷危机的重要时机。
　　美国的大企业家
　　政客和大企业是同一路人。次贷是大生意，而且越做越大的赚钱生意。政客为了讨好企业，没有人肯挺身而出说句公道话。甚者，有些政客呼吁政府不要干预市场，让市场自由运作，换句话说就是让大企业为所欲为。若非政客的协助，次贷危机亦不会发展到如此程度。
　　四、次贷由简易型抵押贷款发展至无凭借贷
　　次贷证券化与全无风险管理的贷款
　　香港的房屋贷款和美国的有很大差别。
　　香港的贷款是由银行／财务公司的贷款／贷款部主任审批。银行是受到银监处监管，7成贷款是法定，买房子的人一定要有能力支付3成房价和杂费，除此之外，更要有足够缴息证明或者担保。银行或者财务公司的贷款部或者贷款部主任不能随意批出贷款，相信大家都很熟悉，在此情况之下，不存在次贷风险，香港的房贷抵押受益人（抵押权人）通常是银行。
　　美国的情况有些不同，美国财务机构对申请借贷的人进行信贷评等（Credit　Score），分数范围是300至820，得分620以下便算是信贷不良，很难得到一般的优惠利率信贷。根据统计，美国人有四分之一属于信贷评等不良，即是620分以下。信贷不良的人通常无法得到银行贷款或者贷款。
　　这些人想借钱就要尝试条件和利息都较差的次贷（Sub…prime　Loan）。
　　起初，次贷只是为自雇人士、缴息不稳定的人，例如：为演员等提供贷款，次贷贷款条件原本相当严格。但是，1998年开始，美国联准会减息和放宽银根，由于银根充裕，市场对信贷证券（是证券化的债务，有别于拥有实质资产的证券）有庞大需求。财务机构通过贷款经纪和车行积极寻找需要借钱的人，然后将钱借出去，换成证券上市。到了2007年年初，美国市场上未了结的证券化债务达到28兆美元，是10年前的2倍以上。很多这类证券的背后只有以次贷为主的欠单，股票市场上出现担保债务凭证、CLO、CMO、RMBS、CMBS等证券，全部都是拿着一大堆借据上市的东西。一旦欠债人无力还款，这些证券就等同废纸。
　　跳过银行审查和政府管理的无法无天贷款方式
　　美国的次贷并不动用银行系统的资金进行放款活动。
　　审核次贷的人并非银行的贷款部主任而是房贷经纪。房贷经纪直接与承接房贷的证券行联络及办手续，过程中并无政府监管。加州有贷款经纪发牌制度，其它州则较为宽松或者全无监管。全美国只是加州有法律要求房贷经纪保障客户，即是借款人的利益。在加州以外地方，房贷经纪可以滥收费用，甚至提供不合适或者不适用的贷款。加州的最高法院于1979年的案例曾指出房贷经纪需要维护客户利益，这案例成为普通法的一部分，适用于加州法院。
　　试想，审批房贷的人没有政府监管、没有发牌制度、没有保障客户的责任，放款的证券机构的情况也是差不多，这些机构没有责任申报问题贷款，收屋程序亦满是漏洞。

第一章　次贷危机的背景（3）
即使银行进行次贷交易，银行亦只是在转移房贷给证券公司时动用名为仓库信贷的短期资金。实质上，银行只是次贷中间人，并非实质的次贷承接者。当然，有些银行眼见次贷市场热烘烘，就成立自己的证券公司承接次贷或者像香港上海汇丰银行那样，收购以承接次贷为主的机构，直接投入次贷业务。但是，原则上，银行本身并无实质承接次贷。
　　据了解，即使到了2007年底，次贷危机出现后半年，滥批次贷和乱收回佣的情况仍然存在。相信下页广告不是胡说，当真是OK。
　　美国政府在12月中已宣布立法管制地产贷款商和经纪的广告。
　　房贷经纪是推动次贷的主力
　　＇图　　A1
　　这是笔者看到的地产贷款商广告，原载于2007年12月15日星岛日报美西版。请细心看看贷款条件。什么都OK，连没有绿卡、没有工作和收入都OK。据了解，即使到了2007年底，次贷危机出现后半年，滥批次贷和乱收回佣的情况仍然存在。相信这广告不是胡说，当真是OK。＇
　　笔者来到美国的初期就曾经想过当房贷经纪，那是赚大钱的行业。在加州，房贷经纪的年薪收入达到6万美元以上，相比一般事务员万多元年薪，差距真的很大。
　　房贷经纪只顾赚钱，积极地寻找市场上需要贷款的人。这支41万人的房贷大军为美国住宅市场上的炒家提供次贷机会。
　　信贷市场竞争激烈，房贷经纪又不受监管（加州才有发牌制度）。他们积极寻找需要次贷的置产者，令次贷质素下降。美国的信贷由严格审批改为低凭证核贷（Low　Documentation），后来更演变成无凭核贷（No　Documentation）。即是说，房贷经纪并不要求借款人提供文件证明申请房贷时的声明属实。信贷滥用程度可想而知。
　　2006年，美国次贷房贷的总金额是6千亿美元，占美国总房贷的五分之一。到2007年3月为止，未了结的次贷达到兆美元，次贷危机已经形成。2007年10月，浮息次贷之中约有16％已经有90日没有缴房贷，或者已进入法拍程序。
　　一般住宅信贷的断供收楼比率约是1％，次贷被抵押受益人（抵押权人）收楼的比率高达20％。2007年已有超过1百万人因此而被迫迁离家园，到2008年初更超过2百万人。滥批房贷程度可想而知。
　　＇图A2
　　信不信由你，一个月之内，笔者能收到这么多银行和财务公司的信。笔者没有欠他们钱，只是他们想借钱给我。最惹人注目的是CHASE银行的招揽信，几乎每隔两三天就来一封。＇
　　无凭借贷是拖延次贷风暴出现的最后手段
　　除了前美国联准会主席艾伦．格林斯班（Alan　Greenspan）滥用减息和放松银根的基本因素之外，信贷证券化是加速滥批信贷的罪魁祸首。美国政府当然了解情况。到了次贷危机浮现时，政府竟然无视无凭借贷的危险性，反而觉得是拖延次贷风暴爆发的最后手段。要是政府在简易型抵押贷款时插手干预，相信次贷危机早在三年前已经爆出来，情况也不会这么严重。政客想拖延次贷问题的出现，所以对无凭借贷一事置诸不理。在此情况下，炒作房地产的投资客一涌而出，把房市炒得热呼呼，房贷经纪更是趁机大捞一票。
　　美破产法对破产人的保障与次贷风险的关系
　　很多人都认为房价会继续上升，能够买楼就尽量买，利用这个房市热络的难得机会豪赌一次。反正输了不是自己的钱，赢了就入袋平安，反正最差的情况就是付不出房贷或是被法拍，此时大不了宣布破产或者远走他州。总之，输打赢要。
　　我看过一个电视节目，内容是讲一位年青人如何虚报收入和资产买入几十项房地产，企图炒卖图利。起初，房价上升，大赚一笔，到了房价停滞的时候，手头上十多间房子全部被查封。当时他拿的是12成次贷，除了10成房价之外，还拿到2成房价的物业维修费用。
　　美国的破产法对破产人有很多保障，令借次贷和房市升温机会豪赌的炒家有恃无恐。
　　在香港，欠钱不还的人会被放款人追债。例如：银行会找讨债公司追收信用卡的未付款项，直至欠款人破产、欠款还清或者达成重整债务的协议为止。在美国，情况完全不同，放款人不会找讨债公司收帐，数目不大的甚至不了了之。因此，很多在美国住了一段时间的人回到香港，还满以为香港和美国一样，于是没有重视信用卡欠款，到了讨债公司上门讨债或者门口出现叫人还债的涂鸦时便吓了一跳。美国抵押受益人倾向于联合起来，建立信贷评等对付欠债不还的人。要是被美国的放款人列入信贷不良，银行户口会被撤消、信用卡会被停用、借贷申请会被拒绝、有些情况下难以找到工作或者租用住宅。这些信贷不良的人有两个方法解决问题，需要借钱时采用高利息的次贷，再不然就是修复信贷（Credit　Repair）。香港人应该对修复信贷感到陌生，因为香港没有这回事，信用不良的人要清还欠款，或者跟债主联络达成还款协议才能修复信贷。换句话来说，那就是要欠债人主动向债主自首，有别于香港的债主主动向欠债人追收欠款。。　最好的txt下载网

第一章　次贷危机的背景（4）
一般情况下，美国债主不会主动申请欠债人破产。美国的破产法庭是联邦破产法院，拥有独占司法权处理所有破产案件。举例，加州有4个联邦破产法院管辖区。
　　美国的个人破产法分为第7条和13条。够资格的申请人只要去图书馆拿个破产申请文件回家填写，支付一笔不到200美元的法庭费用，就可以得到法律上的过程只是上法庭应讯，相当便利。
　　＇图A3
　　这些是笔者在一个月内收到的银行和财务公司信件中的表格，全部都是预先批核，填份表就可以轻易借钱。美国确实是一个容易借钱的国家。＇
　　第7条是直接破产，只是清算个人资产，没什么大不了。破产人还可保留某些资金和资产，例如：退休保险金，俗称401K的款项和自用汽车。第13条就更宽松，是针对个别欠款而做出的破产。欠款人可以在法庭订立还款条件，继续拥有已经缴不出贷款的房产或者汽车，严格来说，第13条不是正式破产，只是由法院决定的债务重整。
　　破产没什么大不了
　　对于明白破产法而又没有什么资产的美国人来说，这个赌局的最坏情况只是破产。破产记录只在信贷上保留十年，没有什么大不了。
　　对香港人来说，被抵押受益人收楼是件惨事，最低限度损失了头期款。3成房价的头期款约莫港币百万，是很多人的毕生积蓄。除了损失头期款之外，债主上门讨债，无所不用其极，永无宁日，甚至连工作也会因此失去。香港人申请破产，手续繁复，费用昂贵，而且后遗症很多。
　　比起香港那些缴不出房贷的人，美国的供款人就幸福得多。美国人买屋通常不付头期款，债主通常不主动追债，即使追债也不会委托讨债公司。万一债主临门，欠款人亦可以走到法院申请第7条直接破产，从此无债一身轻。要是符够资格，还可以申请第13条破产，阻止抵押受益人收回房屋。即使抵押受益人已经拿回房屋也要交还给欠款人。
　　由于缴不出房贷的后果在香港是很严重的，因此多数人都愿意承担置产的风险，相较美国人来说，缴不起房贷的后果似乎没有想象中严重，谁会放弃这个无本置产发财、输打赢要的好机会？一旦发现到发财梦没了，顶多一堆投资客离场而已，完全没有履行还款责任的意思。次贷因此一发不可收拾，承接次贷的证券公司更是泥足深陷。
　　五、次贷背后的政治因素
　　黑人的断供收楼比率是白人的3倍
　　美国人不愿谈论种族问题，因为这个话题容易得罪人，吃力不讨好。可是次贷问题却无可避免地扯到种族问题上，某程度上更加暴露了美国的种族问题。在法拍的比率上，同一收入层的黑人是白人的3倍。换句话来说，黑人以次贷买楼，被法拍的机会是同样情况白人借款人的3倍。在同一收入层，黑人使用次贷的比率是超过一半，白人则是四分之一以下，南美裔的人则是大约三分之一。
　　在美国街上常看到很多黑人驾著名贵房车，穿金戴银，如是的情况在其它种族不是没有，只是较为少见。黑人爱买名贵房车，顺理成章也喜欢买豪宅。原因非常复杂，涉及心理及历史因素，不想在此探讨这个问题，只是想指出实际情况。
　　美国黑人的置产比例由90年代中期的42％增加至现在的48％，这是次贷的功劳，但房产经纪在协助美国黑人置产的同时，却忽视了次贷的风险。
　　种族因素造成次贷危机分布不均匀
　　黑人和南美裔人数较多的州郡受到较大打击。
　　黑人区受到的冲击较大。某一区出现较多空屋（遭到抵押受益人收屋之后就变成无人居住的空屋），治安情况自然转坏。那是因为毒贩和卖淫的人会利用这些地方进行不法活动。亦有露宿者入住，引起治安与卫生问题。很多美国房子有游泳池，这些空屋、游泳池都变成病媒蚊孳生的来源。由于治安与卫生情况恶化，即使有能力供款的借款人或者屋主都主动离开。地产经纪拒绝代理这些次贷重灾区的房屋。
　　有些州以白人为主，次贷问题并不集中于某一区。即使出现次贷灾情也较容易控制。以商业或工业为主的地区受到的影响会较为轻微，因为那些地区一直不是房地产炒作的地方。农业地区受到的影响应该最轻微。　。　想看书来

第一章　次贷危机的背景（5）
还有，一些在2001到2006年销售的住宅区受到较大影响，因为利率在这段时期处于低点，炒作的风气最为强烈。举例来说，从我住的地方加州戴维斯市沿80公路向东行约20英哩，就会去到加州首府沙加缅度，再从首府向南行十多英哩就去到名叫艾高（Elk　Grove）的住宅区。那地区刚好是2000年急速发展，很多房屋在炒风旺盛时期发售或者转手。那些房屋是单栋建筑物，通常两层，有车位。每间房屋的土地面积大约千多平方呎。2002年的售价约为35万美元。到了2007年，艾高成为次贷重灾区。很多业主住在已被银行收回，但仍未售出的空屋之间，大量的法拍屋进行拍卖却乏人问津。首府的酒店经常开拍卖会，成交价有时低至数万元，情况恶劣程度可想而知。
　　＇图A4
　　这是加州首府沙加缅度19街的轻铁车站。近年负责首府公共交通的区域捷运增加了很多轻铁车站和新的轻铁路线。沙加缅度有很多地方给人冷冷清清的感觉。但是照片中的地方有大学和中学，增加了轻铁站之后，人气大增。站在这里不会感到次贷危机的存在，反而觉得房地产市场很旺盛。＇
　　六、次贷背后的社会环境因素
　　美国社会崇尚消费，高消费场所举目皆见。
　　美国人持有的现金比其它地方的人紧得多。首先，美国受薪人士获发的薪资已是扣税，因为雇主代政府在薪资扣除税项。扣除的税项除了所得税之外，还有社会保障税（Social　Security）和医疗保障税（Medicare）。加州的消费税是％，税率相当的高。对于崇尚消费的美国人来说，这％确实是一笔沉重负担。医疗保险极其昂贵。笔者每月的医疗保险费是400美元，每年要支付5；000美元以上的医疗费，才能向保险公司索取保险赔偿。换句话来说，5；000美元以下的医疗费是自己掏腰包。这是名为高扣除额医疗保险（High　Deductible　Health　Insurance）。如果我买低扣除额医疗保险，每月保费千多美元，实在没有能力负担。
　　大家一定会问为何要买这么昂贵的医疗保险？因为美国的情况和香港不同。香港的救护车以前是不收费用，现在也只是象征式收费。美国加州的救护车收费通常是700美元，将近6；000港币。只是将病人送到医院就要700美元！急症室费用动不动数万美元。若不购买医疗保险，一次小病就可以将毕生积蓄一笔勾消。
　　难怪美国一半破产个案与医疗费用有关。
　　要是家中有老人需要入住院舍或者专业照顾，每月动辄支付数以万元计的老人院开支。这里没有菲雇或者印雇，聘请雇人是非常昂贵的事情。另外，很多地区的人需要汽车代步，汽车是生活必需品，情况与香港有重大差别。汽车一旦出现毛病，维修和租车费用都是额外的开支。试想，笔者的汽车因为感应器掉落而送修，到了修理好之后，花费已经超过700美元。
　　汽油价格上升亦是重大的民生问题，就以笔者为例，每年驾车1万5千英哩，围着地球的赤道走半个圈有多，汽油价格上升令日常开支增加。
　　很多美国人无法减少日常开支，额外的开销却比其它国家的人多，相比之下，美国置产者供款比其它地方更加容易出现困难，次贷的危机也就更加明显。
　　七、美国人并不重视面子
　　面子问题竟然可以拉到世纪经济危机之中，真是不可思议。但是，事实确实如此。笔者曾经借钱给美国人，到现在一分钱都没有收回来。很多美国人向朋友或者同事借钱，跟着就将之忘记。这不是善忘，而是不重视面子。
　　香港人比美国人较为重视面子，失业、破产、离婚、欠债不还钱等，都被视为丢脸的