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我养霸总们那些年-第45部分
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尚在襁褓中的三个娃娃还不知道智商超常的哥哥的“恐怖”念头，等明白过来的时候，已经深陷其中，无法对普通幼儿绘本、玩具和游戏感兴趣了。
童彤表面上按照近亲的礼数给孩子们送了百日的礼物，钱不能给太多压过了别的亲戚风头那是炫富拉仇恨。要表达心意，也是私下里将一个存折交给王宣。这是前段时间股市里清仓之后，盘点的收益。
过去几年王宣夫妻并没有将投资民宿公司的盈利全提走，而是留了大部分转托姐夫代为经营。童彤每年结算盈利都会写详细报表，不过存折上的数字能够提供更直观的感受。
王宣打开存折一看，望着那些个零不禁倒吸一口冷气：“哪来这么多钱？我们当初每年留在账上的钱翻倍也没这么多，就算把四合院卖了估计也凑不够这个数啊。”
“前两年抵押四合院是无奈之举，不过那个早就解除抵押了。你们放心，这钱就是你们每年留在账上托我做投资赚的。其实只是运气好，赶上了股市上行，按照冯老师股票软件操作随便买买，怎么都赚钱，一进一出翻了几十倍而已。”
一进一出翻了几十倍……听起来就好像吃饭喝水那么简单的样子。王宣夫妻却知道赚钱不易。
“你们现在体系内，这些钱不好落在你们名下，存折上还是公司拆分的账目，如今三个孩子已经生下来，正好可以挂他们名下。”
三个刚百天的千万富翁……
王宣深吸几口气才稳住心神，与房苓交换了一下眼神，房苓接着说道：“要不还是继续放公司里吧，或者给这三个孩子均分一下改成公司的股份也行。我们两个平素里光是工资收入，花销足够了，亲戚朋友们也不差钱，这么多钱给我们都不会打理，万一再被人骗了。”
王宣点头表示赞同，复又说道：“老婆，现在可没人敢骗咱们，我调到国家安全部行动处了，虽然不是什么领导吧，平时出入的可都是国家顶尖高手。有我的同事们撑腰，坏人有一个抓一个，来两个抓一双。”
几人闲聊笑谈中，那三个襁褓里的奶娃娃已然成了资产过亿大公司的自然人股东。不过他们三个的资产还比不了独自拥有一个二环内两进四合院的哥哥，何小路。
其实关于钱的事，何小路很少操心，真被问到的时候，也还以为自家就是普通人家，顶多因为姥姥给留了一座四合院，住在城里，上学方便一些。何小路还一直挺羡慕住在电梯楼里有阳台的同学们，他家都没阳台还是平房，都没有地下车库，家里好几台车子流动停在胡同里。
童彤心想着，现在账面上有钱了，何小路也大了。四合院旗舰店那边生意兴隆客人来来往往，太过嘈杂不利于专心做学问，要不然再买个电梯房，找那种小区环境优雅有地下车库的，将来离着好学校也不远，上下学接送方便。
至于房子的价格么，这会儿全帝都最贵的房子也不过三四万每平米，机场那边别墅区有贵点的别墅，可惜离着城里的好中学和未来目标大学太远，接送不方便，顶多是找个环境好的买了先放着，将来周末去住住算度假了。
童彤又认真合计了一下，环帝都XX城的项目，更适合钱少的人投资，如今他账上十八亿闲置资金，要投资房地产，出了帝都买地自己干项目都够。
于是童彤给悦彤资本那两位职业经理人布置了2008年度的重点工作目标，一个还是以科技公司项目投资为主，另一人是将重心先从海外分出一点，找找国内的房地产项目。只投钱，不管事，要投资回报高周转快的。
童彤自有资金则单独分出来，琢磨着不能将鸡蛋放在一个篮子里，买房也需分类。
将来电商的发展势头会很猛烈，严重冲击实体经济，商铺或者综合大商业的升值潜力很有限。住宅就挑将来升值最快不愁卖的学区房买，也要看缘分有人卖才行，新开楼盘不多品质都不好，总价才一二百万太便宜，买好多套将来卖的时候还麻烦。不如再挑点写字楼、酒店、工业园区之类的，现在好点的地段这些物业便宜的也就是三四个亿，稍微拾掇或者改造升级一下，过两年转手就能翻倍。这些已经建设好的项目，比二三四线城市基础设施都在规划中的白地，更靠谱一些。那些纸面上画的好看的项目，未来很容易被政策影响，经济形势拖累而迟迟无法建起来，钱被套住很难离场。
童彤原本想自己花点精力，帝都、沪市和深市，乃至杭城转悠着看看，找目标。忽然想起木逢春这个人来，两年前木逢春街边发卖楼传单的时候，两人还聊过，童彤是蛮欣赏木逢春的能力和品性的。之后听木嫂提过儿子成人高考已经考上，半工半读在学营销专业，也不知道如今混的如何了。若是并不如意，或者工作不算是很开心，他是不是将木逢春弄过来，帮着参谋买点房子啥的，肯定比自己亲力亲为省力。
说来也巧，童彤这一问，木嫂当时没回答，第二天木逢春竟然主动登门拜访来了。仍然是一身西装革履，虽然比当年发传单的时候穿的档次高一些，不过也并非名牌。手上拿了礼物，却是从商场里买的老字号的品牌点心，老少皆宜谁都能吃，哪怕人家看不上，放在民宿的饭厅里自然也不会浪费。
其实老字号的点心并不贵，胜在一片心意和巧思。木逢春的母亲在何家当保姆已经几年了，他多少是知道何连天父子的身家，人可不差钱，而木逢春目前的收入水平有限，没必要瞎得瑟。送礼是礼数表达心意，正好木逢春也有事请教，怎能空手而来。
这天是工作日，何小路在学校上课，木嫂子外出采购恰好没在四合院里。童彤也没想到上班时间木逢春就拎着礼物来了。
童彤将人请入正堂，收了礼物，沏茶落座。
木逢春也不兜圈子，先是代替母亲感谢东家照顾，而后就问起：“何总，我常听母亲提您对房地产的事情也很了解，我这里有些疑难想请教，不知您是否愿意指点一二。”
童彤不可能一上来就问木逢春工作的事，万一人家发展的一帆风顺，他阻了人家前程多不好呢，既然木逢春是有求而来，他姑且先听听：“你说说看，房地产的事我也是门外汉。”
“我现在一家地产公司营销策划部，刚入职没多久，整个部门里就我经验少学历低。好不容易争取到了一个机会，跟着经理参与在北四环那边新项目营销策划的事情。地块已经拿到了，设计部那边让营销部提定位意见。领导将活都摊派开来，我也想借机表现一下。”木逢春认真叙述道，“可我毕竟不是帝都本地人，说实话肯定还不如我母亲接触过的有钱人多，未来我们那个项目卖给谁，我有了初步想法，却不知道是不是真的可行。才来问问您，若是按照我描述的那么去定位，您看看会否有销路。”
童彤正好要买房子，奥运片区那边也是考虑范围，不免来了兴致，问道：“你们那项目不保密吧，你有没有带啥材料电子版的，我这里有电脑，你深入说说。”
若是还在拿地阶段，项目信息肯定不便外传。现在地块已经收入囊中，在策划阶段市调的时候也都散出去了一波消息，当然不怕给何总看。
木逢春有备而来，拿出U盘接入这边的电脑，打开文件夹却并不是零散的材料，而是认真整理汇总，充分准备的营销策划案PPT汇报文件。不仅包括了项目基础信息，还有周边市场及竞品项目调研详细数据。这些市调数据，一看就是花了大量时间精力才能得到的一手数据，相当有价值。
这个木逢春果然有一套，来请教问题之前都已经做好了全面的准备工作。
“这地块离奥运场馆和规划中的森林公园不算远，2~3站地吧。那片区域算是四环外居住氛围相当成熟的地方了，地皮虽然买的贵，但是那地方住宅根本不愁卖。领导让我们每个人都提定位和策划案，其实最关键就是想看看我们觉得那地方能卖多少钱一平米。我也学着自己做了一个，下周就要向领导汇报，我心里实在没底。”
关于地产项目的定位和策划报告，上辈子童彤就见过许多，这辈子帮着段总做项目更专业的咨询机构出的高大上报告也不陌生。不用木逢春讲解，童彤自己已经迅速浏览了一遍。
这份报告基础数据扎实，定位分析条理清晰有理有据，最终导出来的结论也似乎看起来很合理。在周边竞品平均单价6000元左右的情况下，木逢春认为等项目开建拿到预售之后定价在9000元每平米，销售速度和收益都不会差。
不过童彤上辈子恰好知道这个项目，依稀记得开盘售价就将近4万元每平米，正赶上房价大涨那一波，而今木逢春根据手头能拿到的信息分析推导9000元每平米的预期似乎太保守了。可是，那项目2。5的容积率实实在在就是盖高层塔楼的命，又不是别墅区，又不在市中心，四环外而已啊。在帝都二环边上最贵的高层板楼也少见能卖到2万元每平米的，谁又敢太激进的翻倍报价呢？
事实上，当时很少人能预料帝都房价居然在奥运后呼啦啦一下子起来了，何止翻倍的增长。
木逢春见何总一直不说话，忐忑道：“何总，是不是我这PPT做的不成样子，毕竟我第一次独自完成这种推导，要不我再给您简单讲讲思路？”
“不用了，我都能看懂，你做的挺好的。只是……售价这里似乎有一点不太合理。”
“是不是太高了？一下子比竞品提高2千元，我当时也有点没把握。”木逢春嘀咕了一句。
童彤摇头：“我总感觉房价还会涨，你这个项目现在开始规划设计，起码一年以后才能拿到预售证，再推广入市，前后差不多两年，市场变化莫测。说不定周边早不是那种价了。你的分析数据里，最好能加上近期挂盘的地块信息，看看楼板价。别以为你们买地贵，将来的地只会更贵更稀缺。别家买了更贵的地，产品肯定要售价更高。你们项目先天条件好，不能卖亏了。”
“那您说售价该定多少好呢？”木逢春虚心请教。
童彤伸出三根手指。
木逢春咬牙：“您是说再加三千，卖到一万二？周边可还没有那么贵的高层住宅呢，快赶上别墅的价格了。”
“别墅可不挨着奥运场馆，也暂时不会有地铁和公交那么方便到达。你看周边这个外国语学校附属中学、还有这个帝都知名的国际学校分销，这学校单看在帝都不算太顶尖，可朝阳区里已经算是很好的学校了。你们项目正好在学区范围内，这可以加多点钱，另外就是这个地铁口，徒步500米方便到达。还有四环一下来就是你们项目，去机场和进城开车交通也便利。”
“客户肯为这些再多加三千块么？”
童彤笑了：“我那可不是三千块的意思，是三万。我建议你将目标售价调整为三万块每平米甚至更高，定位向着城市豪宅那种方向吹，找找国外发达国家大公园周边城市高档公寓的案例，补充进来用国际化视野提升一下整体格调。虽然或许容积率过高，规划形态支持不了那所谓高品质的真豪宅，不过地段第一位啊，这地方前途不可估量，总能撑起来高端项目。”
“可是三万每平米，一百平的房子就要三百万元以上，总价天花板……”木逢春一脸不信的样子，贫穷真的很限制想象力。
“在别的城市我不知道，可帝都藏龙卧虎，有钱人多了去了。何况总价三百万并不高，首付一百万，中产咬咬牙都买的起，远没到帝都的天花板呢。”
童彤只是点到即止，没透露太多，2010年之后，三万每平米这个价格，东西城二手房要环境没环境车位永远不够的老破小都比这贵。而四环边奥运场馆森林公园附近，成熟高档居住区，也只是入门上车的价格而已。
第66章 66世事难料
“真的能支撑么？首付一百万呢？帝都真有那么多有钱人？我们项目的体量起码是有1000套房子呢。”木逢春不放心的再次发问。
童彤将PPT拨回项目的区位图； 指着旁边紧邻的一大片居住区耐心解释道：“这个小区你调研过么？我记得是亚运会的时候新建的高层住宅； 91年前后入住的。”
木逢春茫然点点头：“这个小区建成年代太早； 又不是新建的商品房，没在本次竞品的重点研究范围内。”
“我有个朋友住这片，这里除了部分回迁房属于经适房范畴不方便交易以外，其余大量的楼都是央企各部以及国有大银行的福利分房。前几年，听说这些房子都让员工成本价内购了； 买一套也就是三五万块钱，再交几百块土地出让金办个上市的手续； 就能变成正规商品房买卖交易。房屋建筑质量相当好，高层带电梯户户朝南，楼间距特别大无遮挡； 小区内的环境也不比新建的商品房差。”
童彤说的这个朋友，是上辈子的同学，帝都本市人，父亲是大国企的职工； 亚运会的时候分了两居室在这个小区； 00年前后单位要求员工出成本价将房子买到个人名下。据说他家是花了三万多买了一套小两居60平米； 2010年初转手100多万卖给租户了。
“现在周边商品房卖多少钱呢？你报告里写的是均价6000元； 那些小区有这个小区地段好么？这个小区的建筑密度很低； 还有大花园，公交车四通八达； 与国际会议中心和大商厦就隔着一条马路； 走路去奥运场馆比你们的项目更近一站地。最关键； 这小区附近的写字楼里入住的都是世界五百强企业和大国企。最近这几年去国企工作的可再没有福利分房的好事了。听说小区里的租金很高，近期二手房也有成交，两居室每套五六十万总有的。而且这小区体量不小，三四千户人家，租售都是供不应求。”
木逢春有一丝了悟：“您是说，这个小区里的业主，也可能成为我们项目的目标客户，而且他们具备一定的购买能力对么？您这样一提，我想起来周边还有几个同样的大社区呢。原本我觉得他们现在居住条件已经不错了，应该不会再买新房子了。”
“90年代距今将近二十年，听专业人士说我国第一批高层住宅户型设计不太合理，面积也小，建设质量再好，居住品质也很有限。你们现在的项目，从规划设计到建造工艺、设备设施都比那会儿强了太多。挣钱多了，谁不想进一步改善一下生活条件呢？这些改善型的客户，可以卖了手头的小户型居所，用这钱付首付，往后用工资和公积金还款。而这个片区内不愁人接盘买这些相对低总价的小户型二手房，他们刚来帝都工作，买不起更好的，总要先有个落脚点过度。帝都不断吸纳外来人口，你是不是也想过再攒几年钱，在帝都买房扎根呢？”
木逢春做地产这一行，每天都是和房价打交道，当然是想早点买房，没不起大的买个小一点的，贷款买也总比租房子将租金扔给房东自己啥也落不着划算。国家虽然一再调控，房价上涨趋势却没有明显的背离，只是涨多涨少的问题，按照目前观察的情况，晚买一年就要多花不少冤枉钱。
“还有一点，如果你们的项目一手房价格高了，二手房的价格也会跟着水涨船高。今年买老小区的一套房可能五六十万，等你们项目开盘了售价一拉，老小区现房本来就供不应求，二手房的价格翻倍都不为过。”童彤没有一味的灌输，而是启发式的谈自己的感悟，讲到这里就不再继续了，关于怎么把房价炒高这事毕竟与大国策有悖，童彤可不想将正直青年引入歧途。
木逢春从穷乡僻壤而来，营销专业尚未毕业，地产圈子里混迹的时间还不够久，没有那么复杂的念头，光是听何总讲到的这些，足够他好好消化体会了。他忙不迭谢了又谢，而后表示：“幸好早来向您请教，还有几天时间，我抓紧再去您提的小区调研一下。如果能拿到更多支持数据，我想我会将项目的预期售价以及推理过程都完善的更合理。总之太感谢您的指点。”
童彤客气几句并没多留，甚至都没有再提挖木逢春来身边帮忙的念头。这小伙子看起来很喜欢目前的工作，最起码他自己懂得争取机会，也颇有一些天赋。第一次做这种营销策划和定位的分析报告就已经井井有条，考虑的很全面了，除了勤奋还需要悟性，说不定假以时日，人家不用依靠谁的帮助就风光发达了。
地产圈子里做销售的，抓住这黄金十年的机遇，月销百亿不是梦，卖一套房子提成十来万，运气好的快销盘，三五十个亿的货值三五天清盘，一个销售一天卖个十来套房子光提成就上百万，那都不是事。
童彤以前认识个做地产销售的朋友，风光的时候每次去售楼处都开着自己的奔驰，拉着好几台□□打印机和点钞机�
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