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我养霸总们那些年-第27部分
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童彤随便将环帝都XX城在后世的推广说辞搬出来，理念就足够新颖而震撼，“关键点在起步区能不能引爆市场。光靠一个持有型的酒店显然是无法撬动整个大盘的，也不会为地价带来更强的增长。县城甚至是省里的领导不会甘心只开发一个酒店一片住宅或厂房，他们也希望地价能涨的快，吸引更多开发商介入，带动上下游产业，财政收入才能进入良性循环。”
有那么一瞬间，段老板觉得何连天与那位王老师的说辞格外相近，站在常人无法想到的高点，充满了前瞻性，不是只做房地产开发个酒店住宅区，而是希望能够真的导入产业，用房地产作为支柱或驱动力，制造更多的就业机会。
“我感觉有点听不太懂，何总，您能说的再简单一点么？拿了地之后还干不干酒店？”段老板其实并不是真听不懂，而是更关注这事该怎么走出第一步。无论未来多么美妙，眼下这里还是一望无际的荒地。没有两三年的时间，没有几千万甚至上亿的前期成本投入，根本看不到成果。再说开发商又不是做慈善的，肯定是有利可图才能下本。
“国家不会随便定义支柱产业，房地产应该就是下一个经济增长点。”林安悦已经想通了，而且在C大以及林家往来的都是各行各业的精英，更容易理解制定z策的那些人的思路，这么多年林家一直是跟着z策走，做符合国家经济发展大趋势的事，从未失手，“我也觉得这地一定要拿。那么何大哥，接下来你建议怎么做这个项目呢？”
“我建议是请国内外知名的策划公司，针对这地块及周边城镇做产业规划，实打实哪怕研究结论需要十几二十年才能发展起来，也一定要有依据，看起来像那个样子。然后是选一家境外知名的建筑设计事务所，做地块的大规划。比照米国或欧洲那种卫星城的格局，做主题小镇。酒店只是小镇最初的起步区里的一个小项目而已。配套设施如医院、学校和居住区都是大产业规划里先导区容纳人口涌入的地方。
居住区的售楼处，并不是临建，而是永久会所和社区商业，不仅是居住人群的配套服务设施，还是整个区域产业规划的展示场所。”
童彤将当年参观XX城项目的心得体会以及后世的一些大盘营销手法说出来，“如果只是北三县那种睡城，卖地盖高层，夜晚和周末才有消费，对当地z府只是卖地那一锤子买卖，未来的税收和产业根本发展不起来。如果我们一开始准备充足，手里弹药多，画的大饼足够新颖科学，有产业规划有高端人群的引入，给本地z府一定的信心和期待，就能在后续开发过程中占尽主动。”
“可是如果想引入主题小镇高端居住的概念，开发别墅区，真正的别墅用地容积率都在0。5以下，售价高回款慢……”林安悦从专业角度上分析，有些为难道，“而且真正让人觉得上档次的别墅，能比肩帝都国际机场那边的，每一栋楼的造价可不便宜。这边连机场都没有，离着CBD又有点远，反正我是不会买。”
段老板也迟疑道：“是啊，之前我一直也犹豫，这么偏的地方就算造出别墅，太贵的卖的慢，1。0容积率盖板楼比县城能好到哪里去，生活居住各种不方便，忽悠谁来买呢？”
童彤微微一笑：“如果那么容易就想到破题的方法，这大片地不早就被别人圈走了么？段总、林大小姐，你们真想听我说么？接下来的点子可要收费了哦。”
林安悦爽快道：“你就别卖关子了，赶紧说吧，还怕我们给不起钱听课？”
第41章 41哪来的钱
童彤要赚的可不是“讲课”这点钱； 他要实现的目标是用自己多年投资的经验，给项目找低成本的大钱。而最开始吸引段老板或者资方的方式，是要说明这项目盖出来的房子究竟能卖给谁； 能否真的快销快周转。所有资本都看中钱生钱的速度，如果能列出足够证据让资本相信投入产出高回报，钱就不是问题，地也可以不止圈这一处。童彤印象中那个环帝都XX城的大盘名号可是遍布大七环沿线； 将帝都东南西北都包围住了。
“既然林大小姐发话； 我就不再藏私。先回答建房子卖给谁的问题。”童彤有感而发进行客户描摹道； “真有钱的人的确不会瞧上这地方。但是有一批人，钱不够买传统意义的大别墅，也不想在城里住一辈子高楼大厦鸽子笼。他们追求生活居住条件的改善，平时又因为工作和儿女教育不得不住城里，周末则开车去第二居所、体验田园牧歌短暂渡假。这些人会喜欢有天有地的别墅或类别墅第二居所； 也希望投资的不动产能继续升值。他们都没有购买真正别墅的经验，却渴望更上一层的生活模式。你们闭上眼睛想一想； 这批人是否存在； 现在哪个项目能满足他们的需求，他们又有多少钱能去实现这个梦？”
林安悦一直在学校读书，接触的人除了自家圈子的子弟，就只有C大那些学霸同学。同学们还不是特别了解人家的家庭背景。但是一般工薪阶层家庭年收入又20~30万的已经是属于成功人士了吧。
段老板则若有所思点点头：“这样的人确实存在； 我们公司里中层管理人员； 在帝都都买了商品房； 一套二三十万的高层； 也还算繁华地段。他们年收入十万左右，努力工作攒钱三五年，全款就能买，而且现在个人可以办理房屋抵押贷款，新建的商品房起码能贷款一半。一大家子凑个十几万首付并不难。每月工资可用轻松还贷款。不过买正经别墅就有点可望不可及了。帝都国际机场附近的别墅没有三五百万下不来，南边这些降点档次的别墅也要二三百万一套呢。”
“如果是不到一百万一套有天有地的别墅呢？”
“先不说品质如何，这个价格还是有点小贵。”段老板皱着眉头，“况且又不是帝都的地界，城里人会来买么？”
童彤在地图上画了一个大圈，中心就定在帝都的故宫核心，大圈的直径通达帝都国际机场以及未来的T县副中心。而段老板看上的这一大片地，就在大圈外几公里的地方。而且这个区域十分靠近未来帝都第二国际机场的位置，距离冀省某经济特区也更近便。
“我说的那批人，在城里已经有了固定居所，再买房子无非是回老家置业将来养老，而退休前这三四十年肯定会考虑周末的第二居所，找交通方便的地方远离城市喧嚣，置一处别墅，古今中外并不稀奇。交通便利，周边环境好，没环境起码具备营造田园牧歌形态的基础。只要别墅足够便宜，品质又迎合了他们的心态，不是农家乐那种低端农民房形象，未来又眼见的可以有较高升值空间，他们为什么不投资兼顾享受呢？”
童彤按照记忆中XX城的卖点随便捡出一两条举例，“还记得我刚才说要从高速公路收费站之前就开口子的事情么？那不仅拉近了物理距离为居住者节省了一点点高速过路费用，也拉近了与帝都生活圈的心理距离。甚至找找门路，将临近省界的居住社区设置为与帝都一样的010开头的电话区域，让居住者与在帝都生活没有两样。无非一脚油多开几公里，却可以完全区别于北三县的高层廉价房子，体验改善的别墅生活。
至于一套房子的价格么，现在百万元听起来很高，等着规划方案做出来地拿到，各种审批手续走完，房子盖起来起码要再过一两年。我国已经加入了WTO，境内外资本活跃，经济上行，大家的收入连年翻番，钱也对内贬值。也许几年后，帝都那种普通的高层刚需住宅一百万都买不到了，更别提1。0容积以下稀缺的别墅。一百万买入，两三年就升值变成二百万，并不是梦。而且在一两年之后能拿得出首付五十万的人，一定比今天更多。”
何连天提出来的这些概念，既新颖又似乎能落地，段老板听得心驰神往。
林安悦却道：“这都只是猜想，毕竟是帝都之外。就算我们林家出钱投这个项目，也不可能一下子投入太多，总还要控制风险。这片地上百亩，地钱便宜也需几千万。做产业策划和规划设计，境外知名事务所的设计费也不低，没几百万搞不出像样的成果。至于首开区域，建设酒店的工程款、做样板组团也好做售楼处也罢，都是几千万的钱。这些还都是明面上看得见的投入，背后比如市政管网及一级开发那些设施费用，公关费用，所有都是钱的问题。以我父亲的谨慎，顶多能投3000万，还要分批进账，免得项目中途夭折损失过大。”
童彤也早有这个预计，知道林家不可能出更多的钱。一个成熟的大金主，绝对不会贸然大手笔闯入一个陌生的领域。何况此前琼省地产业的起起伏伏多少破产的前车之鉴，帝都楼市的降价风波都还未平息，地产界正愁云惨淡之时。就算国家定义房地产为支柱产业，那也是今年8月份刚官宣，往后会是怎样的走势，谁也不敢下定论。
但童彤比别人有这个胆子，最近又天天关注各种经济指标和国内外新闻，越发与记忆中的时代吻合。资本的嗅觉向来敏锐，等着大家都醒过味挤入房地产的时候，成熟的资本早就完成了第一波积累，用往后再不可能的底价搜罗了足够的生产资料，等着水涨船高的时候择机售出，几倍利润躺着赚，后来者只是不同阶段的接盘侠而已。
大的基金，或者银行的投资要想办法引进来。这个时代正统的金融牌照还不是那么紧俏，成规模的基金公司没有太多的紧迫感，主要投资业务还是低风险的放贷，鲜少会涉足阴晴不定的房地产。
“所以，这项目还是差钱，对不对？”童彤结合之前段老板对成本的态度很直截了当抛出了重头戏。
“没错，的确差钱。我自己之前办实业十多年，有一千来万的积蓄，主营业务是电缆电线这类基建原材料。这才与刘、李二位能拐弯的认识到熟络。至于王老师，那还托了林家的人情才能搭上一线。若是这项目做不成、做不好，跟谁都没法交代。可前期资金的确很紧张。”段老板坦诚道，“如果林家只投3000万，买了地恐怕就只能造个低标准的酒店了。这还是我上午那套思路，远远无法满足你下午说的这套产品理念。”
童彤微微一笑，潜移默化之间的自信溢于言表：“我刚才提的那些只是零星概念，需要专业人士去深入调研逐一论证。其实我最擅长的并不是给你做产品策划或研发，而是怎么融资。俗称是找钱。”
“找钱？融资？”段老板和林安悦几乎异口同声的表示惊讶。
“的确，我现在只是个开民宿的小老板，还欠着林家二百万投资。不过你这个房地产项目天资卓越，空手套白狼，将大基金忽悠进来让z府能短期内看到建设成效，并不是太难的事情。”童彤给那两位继续吃定心丸，“林大小姐一定有朋友能打听到大资本和金融圈子里的风向标，基金和银行的钱非常充裕，早晚会涌入国家确认的‘支柱产业’。而怎么说服他们看好并持续稳定投资我们的项目，这一点我还是有信心和手段的。”
何连天刚才天花乱坠描绘项目前景，段老板虽然能产生类似的联想将信将疑，不过真能让他下定决心一试的，还是后面关于融资这个提议。如果何连天可以将充足的资本引入进来，“空手”套真金白银，那会是怎样的美好前景？不只是眼下这片地，冀省环帝都类似的低价地还有许多。不趁着便宜多囤一些，将来其他开发商闻风而入生生就把地价抬上去了。
“若是段老板肯给我这个机会，我希望能将前期投资用在刀刃上。将买地的首付和税费款压到最低，酒店的工程款也可以让施工单位先垫资一部分。但是对于产业策划、规划设计和建筑产品的研发，市场方面的调研推广，销售的渠道这几个方面必须前期舍得投钱。这些漂亮的画和动听的说辞，是我的dan药，必须有足够前瞻性且尽善尽美。”
林安悦对于资本运作的套路是很明白的，如果大饼画的不好，说辞就会空洞站不住脚。前期投入该省就省是没错，但那些思想精华的部分一定要充足的展现：“产业策划、规划设计和建筑产品研发，我这边都有现成的资源，能从境内外选比较靠谱合适的。但是销售渠道、市场调研等等，我以前没接触过，不过可用问同学打听一下，印象中有个师兄好像在某个营销策划公司，该是对此有了解。”
段老板见林大小姐毫不迟疑就投入进来，心态上也被带动的更积极：“无论将来走到哪一步，最开始这一步肯定要迈出来。今天听何总一席话，真是胜读十年书。就这样办了，不知能否有幸邀请何总加盟我的房地产公司呢？合伙人或者统管财务及前期融资的职务，你看哪个合适随便你挑。林大小姐如果也肯赏脸，管产品研发设计这摊子肯定是没跑了。”
林安悦本来就是冲着这个位置来的，自然顺势应了。
童彤却想着自己将来怎么能省心省力，躺着赚钱。这项目开头难，等博得z府信任，拿到基金或银行的钱，接下来开发建设那些就不是他擅长的领域也无需他太关注，自有设计和工程的专业人士去操办。自己如果是担了财务总监的头衔，将来整个公司各种运营就会介入的太深。要想短平快少受约束，还是一门心思搞钱去，收个搭桥费吧。
“财务总监那可需要正经的专业人士最好有国家注册的，我这边野路子当不了那么高端的职位。还是一码归一码，我去找钱，弄到了再论功行赏，按比例提成，收个中介费。如果项目进展顺利，我这笔中介费也会分一部分跟投项目，或买地或买房子。段总，林大小姐你们看如何？”
谁能融来钱，谁是爸爸，不占公司高层职位的名额，这样也好，免得论资排辈总有人挑剔一个年轻人的来路。何连天这个意见可为通透的很，也具备实操性。就算最终搞不来钱，先期工作也没耽误，后面自己追加投资放缓点速度，照样能继续干。
见段老板点头，童彤和林安悦也都松了一口气。
虽然前面还有硬仗要打，不过一开始的核心团队最基本的信任已经缔结，放手一搏或许获利颇丰，哪怕中间遇到了挫折也都有退路。刚才林安悦其实说的很保守了，她想着如果这项目沿着何连天说的思路真能顺利发展下去，林家追加投资到1个亿也不是不行。银行和大基金不敢进，他们林家倒还是有这个胆色的。
“时间不早了，我要赶回城里接孩子放学了。”童彤提了一句。
段老板的称呼也亲近了一步，不满道：“小何，今天好不容易见上一面，小林是女孩子早点走情有可原。你一个大男人管什么孩子啊？让老婆去接。你在这里和我泡个温泉，来一条龙服务，城里管的严，这地方荒村野店的却很是放得开。”
林安悦却帮忙拦着：“段叔叔，人家何大哥妻子去世了，一人带娃，洁身自好从不搞那些花样的。您可千万别把他教坏了。”
段老板立刻收起江湖气，转变为邻家大叔，慈爱道：“顾家的男人好啊，又长得这么俊。要不叔叔给你介绍个对象？你要结过婚的没结过婚的？有孩子，没孩子的？大几岁还是小几岁的随便说，叔叔的圈子广，就你这条件，带个娃也照样抢手的很。”
“这，要不我回家和儿子商量一下。”童彤丢下这句落荒而逃。
“还回去和儿子商量，他看着年纪不大啊，孩子还在上学……”段老板念念有词。
林安悦噗嗤一声笑出声：“他儿子还不到四岁啊哈哈，人家对亡妻痴心一片守身如玉，连我这样的都看不上。段叔叔，您那边的还是别介绍了，免得双方尴尬。”
第42章 42一表心意
接下来的日子； 童彤除了走街串巷找合适的民宿扩展点，又多了一项新工作，与段老板、林安悦一起几乎每周都要听好几次汇报。不管是产业策划还是规划设计，无论是老外还是国人来汇报，中文的英文的，一轮轮筛选下来； 终于找到了靠谱的合作伙伴； 也汇总了一套能拿的出手为项目圈钱的“道具”。
林安悦还特意从往届师兄那里找到了一家根植帝都及周边区域的营销策划公司参与进来，直接将未来销售的渠道和推广的模式都提前琢磨好。对客户展开大规模市调； 迎合着环帝都大盘、第二居所、精英别墅梦等等概念进一步细化； 挖掘产品的卖点。
林安悦本人也格外投入； 详细调研了目前市场上已经有的各种类型的别墅产品； 传统的、经济型的只要号称是别墅的都去亲眼看看； 总结他们的优缺点与设计院一起研究出了一种类别墅新产品。这
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