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重生不重来-第314部分
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他顿了一下，继续说：“维佳的资产不算太高，所以我不敢在上市发行太多的股票。最多是将将我们的股份稀释到70％左右。其中10％给公司员工，另外20％才是流通股。最后能募集到多少资金，我心里没底。”
第五九五章 “臃肿”的天方集团
与王维说了一会关于维佳机电上市的事。唐浩泽几乎是跟王维明确保证：维佳上市的股价会保持理想的价位。
他敢做出那样的保证，是因为他是一个名副其实资本家——在资本市场，他有海量还没找到合适的投资项目资金。他操控维佳上市时的股价，不要太容易。
要说唐浩泽发家的过程，确实是有一定的神奇色彩。
其实，资本市场上的运作是他能同时在几个国内比较大的行业内站稳脚跟的根本原因。
在商业，资本是无法规避的话题。而资本从没有什么情怀，无论何时何地都是血腥的。
如果唐浩泽不是在资本市场的操作赚取了大量的利润。圈子网集团难免会资本慢慢蚕食。而天方集团不可能依然是私人企业。
如果没有唐浩泽海量的个人资金注入，天方集团现在也许还是一个不起眼的小地产公司。
天方集团作为私人企业无疑是很成功的。有人估计天方集团的资产已经高达六百多亿美元。而且是实际资产。
只不过，天方集团是私人公司，无需想社会通报资产情况。
但房地产行业的同行都知道天方集团是帮助他们抬高房价好帮手——天方集团不仅在全国范围内收购土地，同时还收购其它同行的房源。
有人估计，天方集团手中持有的国内房产至少有四千万平米，其中包括天方集团自己建设的楼盘中捂售的房产。
其它同行的估计确实没太大错误。天方集团旗下的子公司天方地产确实拥有海量的房产。只是他们估计的数字有点保守了。
天方集团手中持有的房产多达一亿五千万多平方米。那还是每年都有一部分销售出去的情况下积存起来的。
一亿五千万平方米总面积的房产看起来非常多，但实际上也不是不可能的。
唐浩泽在过去两三年时间里，给天方集团注资近两百亿美元。这些资金一部分被用来自己开发地产项目。但大部分被用来购买其它同行手中的房源，当然其中很大一部分是通过按揭借贷的。然后大部分资产通过房产抵押继续借贷。如此操作，就让天方拥有了大量的房产。
如今中国每年大概能建将近五百万套商业住宅。而天方集团持有的房产就算按照每套100平米计算，也不过是一百五十万套。而天方集团手中的房产其实有大多是商铺和商厦。面积占持有房产的40％以上。所以商业住房的数量其实并不是特别多。
那些商厦和商铺有很不少已经出租。而商业住宅能成功出租却不是很多。
唐浩泽之前在看报告的时候还只是觉得是一个数字而已，但现在开始真正大开始接手天方之后，却觉得不能在增加积存量了。甚至手里积存的房产也应当开始慢慢销售。
因为，手里积存的房产太多，天方集团的负债率已经处于临界点。
之前两年他可以从资本市场上获得大量的利润，将这部分利润投入天方集团以偿还利息和部分本金。而卢梦说黄金期货的大行情马上就要到头了。日后他也没有什么机会能从资本市场获取大量资本。
所以天方集团必须要着手准备将手里的房产慢慢销售出去，同时将天方集团重点要从收购房产转向天方集团自己建房产。
他在天方集团上了两天班之后才叫程总来他的办公室。
他明确地跟程总说：“从现在开始，我会逐渐减少对集团的注资。所以集团就不能再继续大量购买房产。以后我们手中的房产要慢慢减持。”
程总一听不再注资，也没有惊讶。他的点头说：“我会让人停止现在正在和其他同行协商的购买意向。”
唐浩泽摇头说：“不是不能买新的房产，如果前景不错依然可以谈下去。不过要慢慢减少购买其它公司的房产。这个减持的速度，可以参考集团负债。今年之后集团的利润要承担起偿还债务。”
“我会让人做一个全面的评估和计划。那我们现在手上的房产现在就开始出售？”
“开始着手加快销售速度。”唐浩泽正想说这个。“优先销售持有三年以上房产。不管住宅还是商铺，都要开始销售。”
持有三年以上的房产到现在比三年前至少增值50％。现在房子还算好卖，只要卖出去了天方集团就不愁没钱。
唐浩泽又说：“我们需要保持房价平稳。所以最好是卖给自住的客户，但是现在市场炒房的资本量巨大，也可以考虑整体销售炒房客。如果需要，我们可以降低售价。商业用地产，除了我们自己经营的商铺和商厦，其它的都可以考虑出售。出售对象可以优先选择现在的租赁方。”
程总再次点头，说：“如果在价格上给予一定的优惠，现在租用商铺的客户应当会考虑选择购买。毕竟我们在数年来没有加租，如果商铺被被别人买去了，他们就有可能面临加租的压力。”
唐浩泽说：“希望是那样！”租赁者确实是最好购买者，那是他们的刚需。“我看过报表。发现我手中的商业住宅租出去的还不到总量的10％？”而商铺和商厦的出租率则有35％左右。两者相差甚远。
“那是有客观原因的。”程总也知道这个数据。“主要有两个原因。第一个是我们考虑到日后大房型将会比较稀缺，所以主要投资是大房型，租金比较高，所以出租率比较低。第二个是我们购买房子的速度太快，很多房子还没来得及装修。”
唐浩泽接受他的解释，说：“我们手里的房子马上加大销售力度。销售后的收益在保证我们开发新楼盘和受过土地的前提下，尽可能偿还债务。”
目前集团的负债率已经高达83％。虽然数字并不算非常高，但这对于天方集团来说是一个非常危险的负债率。
因为天方集团的资产主要是手里囤积的房产，那些房产虽然还在升值，但偿还按揭和抵押贷款已经让天方集团压力很大。在这之前，天方集团虽然能从唐浩泽手中获得注资，但每年也要出售部分房产，为的就是偿还债务和利息。
在这种情况下，天方集团必须加快出售手里的资产。在减轻债务的同时，也尽可能将手中的不动产变成周转期更短的流动资金。否则房产价格一旦出现波动，整个天方集团就无力偿还短期债务。
而在半年后，唐浩泽再有钱也未必能承受天方集团的偿债压力。
“这几年房价一直在上升，我们现在出售手里房源再怎么也不至于亏损。另外，未来两年我们要加大在二三四线城市的投资，尽可能拿到更多土地。”
唐浩泽已经决定，在未来两年之后就开始谨慎拿地。但这不能说出来。他换了另外一种说法：“现在中国的楼市虽然还很火爆，但是我认为不认为在五年后市场还那么好。所以在两年后，我在投资方面需要更加谨慎，而且从现在开始就需要考虑转型。”
程总还是第一次听他提出集团转型的计划：“国内房地产市场虽然有出现低潮的可能，但在不同的市场环境下我们也可以转变经营思路。”
唐浩泽笑着说：“我说的转型，并不是完全放弃开发房地产。而是不能完全依靠房地产。我们以后可以参与国内外的房地产投资，或者通过做精品项目保持竞争力。但也需要考虑向其它行业进军。比如开发港口，又比如说加快对酒店行业的投资。甚至可以投资能源行业。”
在过去几年，依靠房地产开发行业的的便利，天方的酒店业务发展得很快。其中天方酒店作为一个商务酒店，虽然行业竞争很激烈，但天方酒店集团还是很快站稳了脚跟。另外协和酒店作为一个高档酒店品牌，也在国内外拥有二十四家分店，也算做起来了。
那其中有唐浩泽资金支持的因素。同时也有唐浩泽利用圈子网的宣传和营销的原因。不过中国人代海外旅游人数越来越多，天方酒店也已经具备了在海外投资的基础。所以唐浩泽认为天方集团的酒店业务应当开始考虑进一步的扩张。
程总也认为，酒店行业确实可以成为天方集团投资的一个重点方向。
只听唐浩泽又说：“其实我们天方已经成为一个涵盖房地产开发销售、房产租赁、电影院线、酒店业务的综合性集团。在两年之前就已经开始慢慢转型。我现在说转型，只是希望集团在后续的运营中，不要将重心完全放在房地产开发上面。”
程总听唐浩泽再三强调，要将集团的业务重心稍做转移，不由怀疑唐浩泽的想法：“老板。你……是觉得几年之后，中国房地产会出现拐点？”
唐浩泽肯定地点头，说：“你比我更清楚：中国的房产泡沫早已经存在。总有涨破的一天。”
再过几年，炒房会变得很难。
当外地户口买房无法按揭的规定落实，那会让炒房成本大大增加。就算有能力向银行借贷，也绝不可能有向银行按揭贷款那么长周期，能有五年就很长了。在那种情况下，炒房团再有钱也无力炒房。
因为房子是在太多了。
第五九六章 “夺”权
其实，天方集团的转型在两年前就开始了。
而且都是唐浩泽亲自干预下进行的转型。
那些转型动作，成功将天方集团的部分资产完成了内部消化，并且运转了起来。成为更良性的资产。
比如天方酒店集团下的两个酒店品牌。天方协和酒店、天方商务酒店。这两个酒店品牌让天方集团一些商业地产被应用起来。
不过唐浩泽觉得那些还够。
唐浩泽在经过两天的思考，现在又准备将天方集团名下的部分房产进行内部消化。
他对程总提出一个建议：“我发现天方集团在大中城市拥有不少小型楼盘和小型房产开发项目。”那些项目其实一些规模不大的商业项目，被天方集团整体买下了。
那些资产很多就是一两座楼，楼层也不高，大多十几层。而这些大楼只有三四层是商场，楼上全部是小户型的公寓。大多是七十平米以下的房型。只有少量是七十到九十平米之间。
那些房产已经大多被用于出租。
而唐浩泽对这些房产有自己的考虑：“那些房产的出租率比较高。不过我发现还是有不少的空置率。现在商务人员流动程度越来越高。有很多人可能只在一个城市里呆上一两个星期。对于很多人来说，住普通的宾馆条件太差，住酒店的成本又太高。”
唐浩泽顿了一下，看到程总若有所思，就继续说：“现在大中城市出现的酒店式公寓，可以承接长租、月租甚至是日租。你可以考虑一下叫这类房产改造成那样的方式经营。”
在有钱后，唐浩泽自然不会去租房或者是住小宾馆。
但是他“曾经”一辈子都没什么钱。而他上辈子跑的地方，有很多是小县城。住酒店，一晚一百多两百块钱，对他来说有点贵。所以那时他通常是住私人建的小宾馆。一晚六十到八十块钱。
程总对酒店式公寓也多有了解。
在一些中型城市出现一些接受日租酒店式公寓，环境和管理比宾馆都要好一些，日租费用和宾馆差不多。而月租的话，二三线城市里，一套四十平方左右的公寓要八百到一千二左右。
那比当地普通的出租屋要高不少，但在管理和环境上要比出租屋好得多。电器什么的也齐全。拥有一定服务、安全性比较好，居住环境比较舒适。那样的租金对于一些白领来说，还可以接受。
而且那样的公寓可以日租，短租，按照租用期长短给予一定的优惠。那对要出差一两个星期且需要自理食宿的商务人员来说，这种酒店式公寓也是很好的选择。
程总想了一会，说：“我们之前主要考虑过将那些公寓出售，所以有人提出过酒店式公寓的经营模式，但最后还是否决了。现在想来，如果将它们改造成酒店式公寓又不少的好处。一个可以减轻我们的销售压力，对那些房产进行内部消化。二来，可以提前提高资产周转。”
唐浩泽点头说：“那样的小户型房产还是比较好卖的，现在租户如果愿意买下，我们也可以出售给他们。但是剩下的房子，我们也完全可以用那样的模式进行经营。”
事实上，现在很多的酒店式公寓都是有部分是已经销售给个人了的。
“我会马上安排人进行调研，让天方地产将适合那样经营的房产规划出来。”程总知道并不是说所有小户型都适合经营酒店式公寓的。“不过我们可能要找一个专业的团队来做这个计划。”
唐浩泽点头说：“你看着办。如果有必要，可以将那些资产划出来专门交给一个子公司做。”
他说到这里，顿了一下问：“上次我提到让划归我个人名下达到的房产都准备好了？”
“已经列好明细。我等会发给到你的邮箱。”
唐浩泽点头说：“你发过来，我先看看。还有，尽快做好过户手续。”虽然过户需要缴纳交易税，公司还要交增值税。但唐浩泽也认了。
他提出将那些房产划归他的名下，是不想因为天他不希望天方集团参与到那个零售配送计划中。他更想以个人的名义。
他想让维安物业也加入到这个计划。维安掌控着不少的商品楼小区，要配送的蔬菜食材等产品要进入小区，需要物业的配合。
维安物业的总公司的股东只有唐浩泽夫妇。但是各省的分公司，股份却比较复杂。那是为了在抢占市场市场时更容易。难免要吸收当地一些有能力的人作为股东。
维安各个分公司的股东成分比较复杂，而几年后全国要打老虎。维安有军方背书，只要不是犯原则性的错误，维安物业都不会有太大的影响。而天方是他个人的公司，他不知道以后会发生什么事，不让天方加入这个计划，只是不想它招惹上什么麻烦。
毕竟天方集团已经是一颗招风的大树了。
同时唐浩泽也很看好天方集团的零售计划：“另外，上次你提到零售连锁计划做得怎么样了？”
程总对这个计划也很重视。他笑着说：“已经完成了第一轮调研工作。目前正在做调研分析，主要是要确定各个城市需要多少个销售点。同时，我们已经开始和生产商联系。”
“这个计划我认为很好。另外送货人员，我们可以优先选择部队转业人员。通常而言，他们比普通人更能吃亏耐劳。纪律性也更强。必要的话，让他们在上岗前接受培训。”
程总笑着说：“我也是那么想的。我们已经在与有关部门联系。天方集团在承担社会责任方面一直做得很好。对我们的积极配合部队转业工作的态度，有关部门表示了欢迎。”
“有关部门愿意支持，那最好不过。”唐浩泽笑着说。“我以后都会在天方集团上班，难免会对公司的业务投入一些关注。日后我会着重关注现有房产的销售，另外集团的酒店业务等资产经营项目，我会亲自负责。房地产开发和销售依然由以你为主的管理团队全权负责。至于零售项目是你提出来的，也由你负责，但我会关注。”
唐浩泽顿了一下，淡淡地说：“有没有问题？”
“唐先生，我可能不适合负责零售项目。”程总笑着说。“我虽然看出那项目前景不错，但我对零售行业并不算了解。我想将精力集中在房地产开发业务。”
唐浩泽看着他的眼睛，好一会才笑着说：“那好。那个零售项目由我来做。”
程总是作为房地产公司管理者的身份聘请回来的，所以他对房地产行业更再在行。至于酒店、电影院线、房地产租赁这样的资产经营，之前其实也是由专业的人管理的。
现在唐浩泽虽然从他手上收走了那些业务的管理权力，对他虽然有些别扭但也不是不能接受。
唐浩泽依然让他全权负责房地产开发项目，这是天方集团未来几年的核心。至于现有的房产资产销售，唐浩泽也许会进行干预，但明显也给了他充分的权利。
另外将他并不是熟悉的零售项目也愿意交给他负责，也是唐浩泽尊重他的体现。
所以他对此也没有真正产生不满。他主动放弃自己提出来的零售项目，也是因为他没必要去做。
因为程总很清楚，既然唐浩泽决定要插手集团的管理，整个集团都必然由唐浩泽说了算。他对零售行业不熟悉，非要去管反而是自找麻烦了。
两人进行了一番深入交谈后，唐浩泽算是真正开始介入天方集团的管理。同时也避免了让原有的管理层因此产生什么波澜的。
很快，天方集团开始进行改组。
天方集团改名为天方资产管理集团，由唐浩泽亲任总裁。
天方集团的资产被分成两部分。集团资产最主要的部分是囤积的�
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